Combien coûtera la reconstruction de Los Angeles?

L’ampleur des dégâts causés par les feux de forêt dans le comté de Los Angeles n’est pas encore connue, mais il est déjà clair que la tâche de reconstruction à venir sera herculéenne.

Alors que la catastrophe se poursuit, l’accent reste mis sur la maîtrise des flammes et la protection des vies et des biens contre d’autres dommages. Cependant, les autorités locales et étatiques ont commencé à préparer le terrain pour la reconstruction, en annonçant des réductions des réglementations de construction dans l’espoir d’accélérer la reprise.

On rapporte qu’au moins 12 300 structures ont été détruites dans les incendies, selon Cal Fire, mais on ne sait pas exactement combien de ces bâtiments étaient des habitations.

Le site realtor.com rapporte que les zones les plus dévastées comprennent Pacific Palisades, qui a été décimée par l’incendie de Palisades, et Altadena, où l’incendie d’Eaton a causé des dégâts.

Les estimations de pertes vont probablement continuer à augmenter, les évaluations des dommages étant toujours en cours. Mais dans leur dernière estimation, les analystes de la banque d'investissement Keefe Bruyette & Woods ont prédit des pertes de biens assurés pouvant atteindre 40 milliards de dollars, soit environ le double de leur estimation de la veille.

Cela ferait des récents incendies de forêt de loin le plus grand sinistre de l'histoire du secteur de l'assurance contre les incendies de forêt, dépassant les 11,5 milliards de dollars de pertes assurées de l'incendie de Camp Fire de 2018.

Combien coûtera la reconstruction d’une maison détruite?

Pour les propriétaires individuels, les coûts de reconstruction varieront considérablement en fonction de la taille et de la nature de la nouvelle maison.

À Pacific Palisades, les maisons étaient mises en vente à un prix médian de 4,7 millions de dollars le mois dernier, mais une grande partie de cette valeur résidait dans le terrain lui-même, avant toute amélioration. Le prix médian de décembre à Altadena était d’environ 1,3 million de dollars.

La valeur des terrains à Los Angeles représente une part extrêmement élevée de la valeur des maisons, parmi les plus élevées du pays. À Pacific Palisades et Altadena, la valeur des terrains représente environ 78 % de la valeur totale des propriétés, selon une analyse de l’American Enterprise Institute.

En utilisant les valeurs du marché comme guide, une analyse rudimentaire de l’équipe de recherche économique de Realtor.com® suggère que le coût typique de la reconstruction d’une maison pourrait atteindre 947 000 $ à Pacific Palisades et 262 000 $ à Altadena.

Cette estimation approximative suppose une part de valeur d’amélioration de 20 % dans les deux domaines, après déduction d’une marge bénéficiaire de 2 % pour les constructeurs.

Il reste néanmoins de nombreuses inconnues, notamment la question de savoir si les coûts de construction vont monter en flèche en raison de la demande exponentielle au début de la reconstruction.

De plus, ces premières estimations n’incluent pas le coût du déblaiement des débris et de la remise en état du site, ni les réparations des routes et des services publics qui seront nécessaires pour rendre les zones touchées à nouveau habitables.

On ne sait pas non plus combien de résidents choisiront de rester et de reconstruire après le traumatisme de la perte de tout. En quête d’un nouveau départ ou par crainte d’une répétition de la catastrophe, certains pourraient choisir de vendre en l’état et de déménager ailleurs.

Un afflux de telles annonces pourrait faire chuter les prix de manière spectaculaire, s’il n’y a pas un bassin égal d’acheteurs prêts à les accueillir.

« La région pourrait connaître des dépréciations de prix à long terme et des augmentations de primes d’assurance à mesure que les risques climatiques sont pris en compte. Mais à court terme, nous nous attendons à ce que l’immobilier devienne plus cher en raison des fondamentaux de l’offre et de la demande », déclare Joel Berner, économiste principal de Realtor.com.

« Il faut s’attendre à des hausses de loyers, notamment dans les zones proches des incendies, mais pas directement sur leur trajectoire, comme à Santa Monica », ajoute-t-il. « Los Angeles a déjà un faible taux d’appartements à louer, donc un plus grand nombre de personnes à la recherche de logements moins nombreux entraînera une hausse des loyers.

Que couvrira l’assurance?

Les propriétaires assurés devraient pouvoir s’attendre à un certain soulagement, car les dommages causés par la fumée et le feu sont couverts par l’assurance habitation et locataire standard en Californie, selon l’Insurance Information Institute.

« La couverture d’assurance varie en fonction des limites de police différentes, et nous avons récemment constaté que les compagnies d’assurance annulaient des polices, il est donc important de connaître les détails de votre police », explique Berner.

Une maison qui brûle en raison d’un incendie de forêt sera généralement couverte à hauteur du montant assuré moins la dépréciation au titre de la couverture habitation, les biens seront couverts par la couverture des biens personnels et le coût de la relocalisation temporaire pourra être couvert par la couverture perte d’usage, ajoute-t-il.

Certains grands assureurs, dont State Farm, ont récemment annulé leurs polices dans les zones touchées, invoquant des risques climatiques insoutenables. Mais le plan FAIR géré par l’État de Californie sert d’assureur de dernier recours, offrant une couverture limitée pour les propriétés à haut risque.

Le plan FAIR couvre jusqu’à 3 millions de dollars en dommages pour les assurés résidentiels et rembourse le coût de la location d’une propriété similaire à la résidence endommagée.

Pour les propriétés de luxe plus grandes détruites par les incendies, cela ne couvrira peut-être pas la totalité du coût de reconstruction. Par exemple, l’investisseur immobilier Robert Rivani a déclaré au Wall Street Journal qu’il avait dépensé 27 millions de dollars pour acheter et rénover une maison dans le quartier chic de Carbon Beach à Malibu, mais qu’il s’attendait à ne recevoir que 3 millions de dollars en indemnités d’assurance dans le cadre du plan FAIR.

Aucun autre assureur ne couvrirait la propriété pour sa valeur de remplacement totale, a déclaré Rivani.

Les allègements réglementaires aideront-ils le processus de reconstruction?

Dimanche, le gouverneur de Californie Gavin Newsom a levé les exigences en matière de permis et d’examen environnemental dans les zones touchées par les incendies afin d’accélérer le processus de reconstruction.

De plus, la maire de Los Angeles Karen Bass a émis un décret exécutif accélérant le processus local de permis de construire dans les zones touchées jusqu’à une décennie.

« Cette catastrophe naturelle sans précédent justifie une réponse sans précédent qui accélérera la reconstruction des maisons, des entreprises et des communautés », a déclaré Bass dans un communiqué. « Ce décret est la première étape pour éliminer les formalités administratives et la bureaucratie afin de s’organiser autour de l’urgence, du bon sens et de la compassion. »

Les mesures prises par la maire comprennent la création de centres de permis spéciaux dans les zones touchées par les incendies, l’obligation d’accélérer l’examen des permis de 30 jours ou moins et la levée des exigences de permis de démolition pour toute structure gravement endommagée par les incendies.

« Il sera important pour les dirigeants californiens de veiller à ce que les lourdeurs réglementaires ne viennent pas entraver le processus de reconstruction massif qui aura lieu une fois les incendies passés », explique Berner. « La suppression des réglementations en matière de construction permettra une reconstruction plus rapide et plus rentable, permettant à davantage de personnes de réintégrer leur logement plus rapidement et à des prix plus équitables. »